房屋租賃 趨勢

2018年中國房屋租賃行業競爭格局與發展趨勢分析,未來租賃市場需求進一步釋放「圖」

從2018年全球主要城市房價收入比情況來看,中國核心城市當前房價收入比已經高于大部分國際城市,未來核心城市房價還將上漲。

一、房屋租賃行業概況

由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用,房屋消費者通過定期交付一定數額的租金,取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款:出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數額及交付時間;房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上,雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記,領取《房屋租賃證》。

中國住房租賃市場四大參與主體分析情況

中國住房租賃市場四大參與主體分析情況

資料來源:公開資料整理

武漢、程度、北京、深圳、杭州等5個城市在試點方案中明確提出,支持住房租賃企業開展房地產投資信托基金(REITS)試點,支持符合條件的租賃企業發行債券、不動產證券化產品。此外,對租賃企業基于稅收優惠,通過發放租房補貼,鼓勵新市民從市場租賃房源。

住房租賃金融支持政策匯總

住房租賃金融支持政策匯總

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二、中國房屋租賃行業發展現狀分析

此外,房價高企也是租賃市場需求旺盛的另一源頭。從2018年全球主要城市房價收入比情況來看,中國核心城市當前房價收入比已經高于大部分國際城市,未來核心城市房價還將上漲,將有更多的人買不起房只能租房,且租房群體轉向購房的時間將大大延后,租房時間變長,租賃需求將大幅增加。

2018年全球城市房價收入比TOP10

2018年全球城市房價收入比TOP10

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目前,中國住房租賃市場參與主體主要包括房地產開發商、房地產中介、酒店和創業公司四大類別,各類主體具備不同稟賦。

住房租賃參與主體優劣圖

住房租賃參與主體優劣圖

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相關報告:華經產業研究院發布的2019-2025年中國房屋租賃行業市場深度分析及發展前景預測報告

三、中國房屋租賃行業競爭格局分析

創業公司是住房租賃市場的重要參與者,與其它主體相比,他們在融資、房源獲取和獲客環節處于相對劣勢,在裝修改造和運營環節也沒有明顯的優勢。但創業公司優劣分化較大,部分頭部創業公司憑借較強的團隊執行力,充分發揮領導團隊經營思路靈活、決策迅速的體制優勢,已具備較大的管理規模,搶占先發優勢。

中國主要住房租賃創業公司布局情況

中國主要住房租賃創業公司布局情況

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酒店背景的住房租賃企業同房地產開發商、房地產中介背景的住房租賃企業類似,可以借助集團資源獲得存量物業改造出租的機會,但可利用資源相對遜色。另外,內部物業的獲取存在坪效競爭:交通位置出色的物業作為酒店能取得更高的坪效,而交通位置較差的物業改造成租賃物業后,在經營上的困難也不小。酒店背景住房租賃企業的優勢主要在于裝修改造和運營方面,能夠借助集團在裝修采購供應鏈和住宿管理運營的豐富資源,在控制成本的同時,提供較高品質的運營服務。

部分酒店管理公司住房租賃布局情況

部分酒店管理公司住房租賃布局情況

資料來源:公開資料整理

四、中國住房租賃行業發展趨勢分析

1、未來租賃市場需求進一步釋放

隨著中國住房租賃政策逐步明確,發展住房租賃市場已成為大趨勢。各方面的支持力度都在加大,金融支持持續發力,直接融資渠道不斷拓寬,各地也在通過新增用地建設租賃住房。據統計,中國住房租賃市場預計在2030年達到1.8萬億元的規模,進入快速發展時期。

2、租賃市場逐步進入存量時代

土地資源的稀缺促進發展方式轉變。中國城市化的發展使得特大城市的承載能力幾乎達到了極限,集中體現在土地供應上,新增土地供應逐年減少,如深圳幾乎無法提供新增土地,只能在存量上做文章。

存量住房空置率高促進存量利用。目前,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%~26%之間,其中一線城市空置率為22%,二線城市為24%,三四線城市為26%。在國家宏觀政策調控下,二手房買賣受限,傳統買房投資預期逐步下降,且政策長期持續的預期還在增強,使得部分存量房屋持有者由售轉租,增加了租賃市場的供給。

3、租賃市場供給結構逐步優化

專業運營機構供房占比日趨增加。租賃市場的巨大潛力正被各路資本所看重,租賃市場從散戶化到機構化是大勢所趨。隨著中國未來租賃市場越來越大,相應的投資機構及運營商會增加,預計會形成開發商、二手房中介機構、專業機構三者并舉的局面,預計未來國內可能實現70%的機構滲透率,其中機構持有房源的比例將達到10%。

差異化住宅產品日趨明顯。傳統分散式租賃住房主要基于業主,需隨供行,市場上供給房源處于固定狀態,租客被動地接受。目前,越來越多的房企和專業機構介入,針對不同的租房需求群體打造不同的租賃房源。例如,針對年輕人開發功能齊全、配套完善、社交豐富的白領社區;針對外來務工人員開發交通便利、價格合適的職工集體宿舍等;還有在此基礎上進一步細分的產品,創業公寓、藍領公寓、高端服務式公寓、女性公寓等陸續出現,滿足了不同租客的需求。

4、長租公寓將進入發展快車道

針對傳統租房的痛點,長租公寓以其風格化的裝修、合理的價格、多元的服務,讓租房者的體驗感受較以往有提升。截至2017年年底,中國長租公寓品牌的數量不到200萬間,占國內租賃市場整體的份額僅為2%,遠低于美日等發達國家的平均水平。因此,就行業增長空間而言,長租公寓行業發展潛力巨大。

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